北京土地市场争夺愈演愈烈 高端化趋势明显

北京近期有多个高地价地块成交。相比三、四线城市普遍存在的去库存压力，一线城市住宅需求旺盛，高端住宅需求增长显著，土地市场备受开发商青睐。从长远来看，地王的诞生将带动区域住宅市场品质不断提升，拉动整体板块价值，区域内项目成为受益者。

土地市场井喷

北京土地市场的争夺愈演愈烈。11月19日，昌平区北七家镇三个地块进行拍卖，三地块的起拍总价达71.98亿元，分别落入国瑞、保利未来科技城联合体囊中，成交总价近87亿元。其中，一地块吸引了中粮、未来城富力联合体、华润招商九龙昌联合体、旭辉、国瑞、保利、中铁建、平安万科联合体、禹州集团、新华联共计10家房企主体。经过多轮举牌，最终国瑞以19.72亿元总价，配建7.27万平方米“限价商品住房”面积夺地。未来科技城南区地块因只有一家报价，底价42亿元成交，竞得者为保利未来科技城联合体。另一地块吸引了中粮、未来城富力联合体、华润招商九龙昌联合体、金地旭辉永同昌北辰联合体、国瑞、保利、中铁建、平安万科联合体8家房企主体，最终国瑞以25.25亿元总价，配建8.57万平方米“限价商品住房”夺得。

自10月以来，北京土地市场供应开始增多，土地市场开始了火爆态势。11月12日，位于朝阳区常营乡1201-602、603地块经历84轮现场竞价后，最终由保利首开联合体33亿元的代价竞得。该宗地块规划建筑面积共117498平方米，其中配建了28000平方米限价商品房，销售限价为15000元/平方米。据亚豪机构测算，其纯商住宅的实际楼面价为66000元/平方米，这是北京今年第10个楼面价超过5万元的地块。

11月13日，通州台湖镇B-07地块二类居住用地出让，该地块最终以18.73亿元的总价，配建1.2万平方米限价房的代价为阳光城全资子公司北京泓博泰成房地产开发有限公司取得。加上原本固定的35000平方米的限价房及41400平方米的自住房，该地块保障房配建高达88400平方米，占全部建筑规模的比重高达75%，为数不多的纯商品住宅部分楼面价高达3.8万元/平方米，创造了台湖区域新单价地王。

同样在11月13日，平谷新城地块出让，该宗地块是近年来首次出现未设置溢价上线的地块，最终以20.25亿元的价格被天利海取得，溢价率接近100%，折合楼面价达1.5万元/平方米，创下平谷区住宅用地的楼面价新高。

据北京国土资源局数据，在10月20日至11月24日一个多月的时间内，北京将共计出让31宗经营性土地和3宗工业用地，出让起价金额总计628亿元。按照目前北京土地市场平均40%的溢价率来计算，这些地块的最终成交价有望达到880亿元。

回报周期延长

从竞得方式来看，近期北京市多数地块为企业联合拿地。地块规划用途除居住用外，还有基础教育、社区配套服务设施、文化设施、邮政设施、医疗卫生、综合性商业金融服务业等多方面用途。房企倾向于联合拿地，既能减缓资金压力、分摊风险，又能够利用企业背后的资源，实现资源与优势的互补。

从拿地企业特点来看，多数房企为“国字号”，这些企业具有融资成本优势，可以从银行获得低利率贷款；个别为金融险资类企业，这些企业具有大量现金，而房地产行业属于资金较密集型行业，土地成本攀升，拿地难度增加，房企的合作意愿势必逐渐增强。

根据亚豪机构的数据，自2005-2014年，如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本，北京19个地王盘中只有11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本。这11个项目达到盈亏平衡点的时间周期平均为48个月。

亚豪机构市场总监郭毅分析指出，地王盘的土地成本高昂，背负着巨大的财务成本，也令地王盘达到盈亏平衡点的周期被大大拖后。

高端化趋势明显

中国指数研究院分析认为，高价地诞生后，开发的住宅项目主要分为两类，一类为按国家要求配建的保障房，一类为商品房。保障房的配建比例根据国家规定及竞拍土地过程中已经确定，为保证收益，开发商将聚焦于高端住宅产品的设计开发。

从长远来看，地王的诞生将带动区域住宅市场品质提升，拉动整体板块价值，区域内项目也会成为受益者。

但高地价挤压企业获利空间，部分产品“被高端化”，不断入市的高端产品竞争压力增大。当前，品牌企业重返一线城市，导致市场竞争更加激烈，推升土地成本，随着一线城市进入门槛逐渐提高，开发企业面临的风险也随之加大。

从资金及开发层面来看，当前房地产行业融资成本较高，开发商普遍追求高周转，而地王对应的高端项目开发周期比普通住宅项目长，高土地成本、资金投入、较长的资金周转周期，以及专业化的高端产品设计开发要求，对开发商带来一系列考验及风险。

中国指数研究院建议，对于一线城市开发企业来说，在获取高价地前，应该对自身资金状况、资源优势以及运营高端项目的经验能力有理性的评估。